La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria (Sareb) ha cerrado su primer ejercicio operativo con unos ingresos de 3.800 millones, que permitieron cancelar 2.000 millones en deuda y abonar 1.200 millones en intereses a las entidades financieras nacionalizadas. El resultado bruto de explotación (Ebitda) fue de 1.195 millones. “Pocas empresas de este país han logrado generar un Ebitda de ese volumen en su primer año de vida”, subraya la presidenta de la Sareb, Belén Romana.

Tras realizar, previa consulta al Banco de España, saneamientos adicionales por 259 millones en su cartera de préstamos, la Sareb ha perdido 261 millones. Sin ese saneamiento, las pérdidas antes de impuestos hubieran sido de 144 millones. En cualquier caso, números rojos muy superiores a los inicialmente previstos.

El 21% de los ingresos procede de la venta de inmuebles; el 20%, de la enajenación de carteras de créditos; otro 20%, de los intereses de los préstamos. Las amortizaciones y recobros aportan el 36%. Y las rentas procedentes de alquiler, el 2%. La Sareb ha vendido 9.000 inmuebles y 2.500 hectáreas de suelo en operaciones minoristas. Y ha logrado una docena de operaciones en el segmento mayorista (80%, préstamos, y 20% inmuebles), tras mantener encuentros con más de 600 inversores internacionales. “Una ratio de éxito impresionante”, según el consejero delegado, Jaime Echegoyen, en su primera aparición pública tras su fichaje.

Belén Romana deja muy claro que “la cancelación de deuda es una de nuestras prioridades de gestión, para evitar que se active el aval del Estado, que supondría mayores costes para el contribuyente, y para reducir la carga financiera que soporta la Sareb”. La entidad aumentará un 50% la cancelación de deuda este año, lo que supondrá otros 3.000 millones.

La Sareb realizó en 2013 un análisis (‘due diligence’, en la jerga del sector) de 107.000 activos inmobiliarios y de 215.000 que eran garantía de préstamos, y ha obtenido 375.000 notas simples. Esta revisión, “la mayor que se ha hecho jamás en España”, era fundamental para “conocer bien los activos” pero sobre todo “para fijar su precio”.

La conclusión del examen es que los precios pagados por la Sareb, aunque se ajustan a los de mercado en 2013, “dejan  un margen de venta global reducido”. Esto ha obligado al ‘banco malo’ a cambiar su modelo de negocio, de “almacén”, enfocado a la liquidación de los activos al mejor precio posible, a “fábrica”, centrado en la gestión para crear valor.

Precios de mercado

“Vender a precios de mercado es más importante que los márgenes. Tenemos que crear valor entre dos elementos que no controlamos: el precio de adquisición y el de mercado”, argumenta Belén Romana.

La otra consecuencia es que este año se fijan objetivos comerciales: vender el 15% más, pasar de 25 viviendas al día a 30, con el foco en la segunda residencia y en los particulares extranjeros, situarse entre los cinco primeros operadores (ahora es el décimo, con una cuota del 3%) y ganar peso en los cinco mercados más pujantes en demanda (Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia y Málaga). También, invertir 100 millones para acabar 130 promociones, potenciar el alquiler (6.000 inmuebles) y la venta a través de los agentes de la propiedad inmobiliaria y de una web de activos singulares.

El nuevo modelo de “fábrica” permitirá incrementar el 10%, unos 7.000 millones, los ingresos a lo largo de la vida de la Sareb. Pero Belén Romana reconoce que la rentabilidad de la sociedad a lo largo de sus 15 años de vida será algo inferior al 14% fijado inicialmente.

¿Y resultados? “Sólo hay objetivos comerciales”, insiste la presidenta de la Sareb. El mensaje es que el beneficio vendrá por añadidura, pero no es ahora la prioridad. No habrá, por tanto, dividendo ni se pagará cupón en la deuda subordinada. Se descarta que la entidad necesite más capital.

Vender el 15% más de inmuebles no tiene por qué suponer más beneficios, porque éstos “no dependen sólo de estas ventas, también de las de activos financieros”, explica Echegoyen.

La Sareb tiene una ‘excusa’ para no dar previsión de resultados. Y es que tendrá que revisar su plan de negocio a la luz de la circular sobre su contabilidad que ultima el Banco de España.

Belén Romana tampoco facilita el descuento medio sobre el precio de adquisición en las ventas de inmuebles, ni la morosidad en sus créditos, “es un concepto típicamente bancario y la Sareb no es un banco”. Destaca que un porcentaje “elevado”, pero que no precisa, de las ventas de inmuebles se han pagado en efectivo, y que se han suscrito 600 hipotecas para financiar adquisiciones.

Tanto a Romana como a Echegoyen no les preocupa que los bancos, entre ellos los accionistas de la propia Sareb, estén vendiendo carteras de créditos y de plataformas inmobiliarias a grupos internacionales. “Observamos con mucho interés la evolución de esas operaciones”·, señala la presidenta de la Sareb. “Tenemos operaciones en marcha, con nombres concretos”, destaca el consejero delegado del ‘banco malo’.